Důkladná příprava rekonstrukce se vyplatila

Příběh tohoto panelového domu na jednom z pražských sídlišť se podobá mnoha dalším. Když dům nově vzniklé bytové družstvo přejímalo do svého vlastnictví, bylo od počátku zřejmé, že kromě řady jiných úkolů má před sebou také kompletní rekonstrukci. Postup, jakým probíhala příprava na tuto akci, nám může posloužit jako příklad správného přístupu k rekonstrukci i dalším souvisejícím krokům.

 

Kdy bychom měli s rekonstrukcí začít?

V tom, že rekonstrukci domu už není dobré dále odkládat, byl výbor i členové družstva vcelku jednotní. Otázkou k řešení bylo, zda ji uskutečnit ještě jako družstvo, nebo počkat na založení SV, do kterého vstupovali všichni současní družstevníci – celkem dvacet jedna bytových jednotek. „O úvěr na rekonstrukci domu mohou žádat jak bytová družstva, tak i SV. Při úvěrování SV však není požadováno žádné zajištění úvěru, pokud průměrná zadluženost na jednu bytovou jednotku nepřesáhne 300 000 korun. V rámci SV ručí vlastníci jednotek za závazky společenství v poměru, který odpovídá velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu. V případě bytového družstva, jehož členové neručí za družstevní závazky, požaduje banka úvěr zajistit,“ vysvětluje Petra Kozlová, úvěrová specialistka ČSOB.

 

Stavební dozor přizvěte včas

Prvním a nezbytným krokem bylo odborné posouzení stavu domu. Již v období prvních příprav výbor SV udělal zásadní a velmi rozumný krok – přizval profesionální stavební dozor. Správný postup oceňuje Miloš Hutník ze společnosti Saint-Gobain Construction Products CZ, a. s., divize Weber-Terranova: „Poměrně běžný model je, že se technického dozoru ujme někdo z obyvatel domu – hlavním požadavkem je, aby měl dostatek času a alespoň zhruba se orientoval v situaci. To ale rozhodně nestačí. Problematika systémového zateplování je detailně propracovaná a ani obecné vzdělání stavebního směru neposkytuje záruku kvalitního technického dozoru. Na trhu nejsou pouhé dva tři zateplovací systémy, je jich celá řada. Proto je nutné mít odpovídající znalosti, a to jak pro posouzení výchozího stavu domu, tak i pro následný výběr nejvhodnějšího řešení.“ SV Pavlišovská 2289 od počátku vnímalo rekonstrukci svého domu jako komplexní řešení zahrnující několik hledisek. Vzhledem ke stavu budovy stála na prvním místě nutnost zastavit zhoršující se stav a realizovat takové opravy, které by byly zárukou dobrého technického stavu do dalších let. Kvalitně provedená rekonstrukce je patrná také na perfektně zvládnutých detailech. Po rekonstrukci byla v domě nově provedena regulace otopné soustavy, která významnou měrou ovlivňuje, o kolik se spotřeba tepla sníží.

 

Našetřit, nebo úvěr?

„Zvažovali jsme dva směry – našetřit a pak opravit, nebo si vzít úvěr a na nic nečekat. Na základě znalosti stavu domu jsme vyhodnotili, že by bylo rozumné vzít si úvěr a začít hned. Důvod byl jasný – není pravděpodobné, že by byl v nejbližší budoucnosti otevřen nějaký výrazný podpůrný program, který by nám s financováním pomohl. Stejně tak nemůžeme očekávat zlevnění stavebních prací. Hlavním důvodem byl ale pochopitelně stav domu – odkladem rekonstrukce by se dále zhoršoval a oprava by ve finále byla o to dražší,“ vysvětluje předseda.

Shromáždění vlastníků schválilo limitní částku úvěru 4,2 milionu Kč, rozpočet celé rekonstrukce se ale vešel do 4 milionů Kč. S plánovanou rekonstrukcí úzce souvisí výše měsíčního příspěvku do fondu oprav. Z původních 35 Kč/m² byla částka navýšena na 38 Kč/m². „Výše plateb do fondu oprav je jedním z důležitých faktorů, rozhodujících o možné výši úvěru. Je nutné nastavit fond oprav tak, aby umožňoval jak pravidelné splácení úvěru, tak i ponechání dostatečné částky na běžný provoz domu, včetně rezervy na nepředvídané události. Splátka úvěru nesmí přesahovat 85 % z měsíční tvorby fondu oprav,“ upozorňuje Petra Kozlová, úvěrová specialistka ČSOB a pokračuje: „Součástí žádosti o úvěr musí být přesná specifikace, co bude rekonstrukce zahrnovat a na jaké stavební práce bude úvěr využíván.“ Mimořádné splátky bez sankce jsou možné v době refixace sazby úvěru. V současné době má SV sazbu fixovanou na tři roky. Společenství má v úvěrové smlouvě zahrnutou i možnost předčasného splacení úvěru k datu refixace úrokové sazby bez sankcí. Tuto alternativu považoval výbor za důležitou. „V březnu letošního roku budeme mít splacený výtah. Plánujeme, že následně využijeme možnosti předčasné splátky,“ přibližuje další postup SV jeho předseda. Ani splacením úvěru ale spolupráce s bankou nekončí. V rámci svých speciálních produktů, připravených na míru bytovým družstvům a SV, připravila ČSOB Pojišťovna pojištění domu s názvem Náš dům. Protože speciální nabídky pro bytová družstva a SV je možné využít i v oblasti vedení běžných účtů, zvolilo SV Pavlišovská 2289/13 ČSOB jako svou mateřskou banku pro všechny finanční operace.

 

Jak zvolit optimální délku čerpání úvěru?

Při sjednávání úvěrové smlouvy je nutné mít rozmyšlenou délku čerpání úvěru. To znamená vědět podle smlouvy se stavební firmou, v jakém časovém rozmezí bude rekonstrukce probíhat a především – ujistit se, zda je tento termín reálný. Úvěr je totiž čerpán postupně tak, jak jsou prováděny jednotlivé práce. Důležité je to zejména u rekonstrukcí, které jsou plánovány na konec léta, případně na podzim. Pokud by je firma nestihla dokončit do zimní přestávky a bylo by nutné pokračovat na jaře, nestihlo by družstvo nebo SV peníze dočerpat v termínu. V takovém případě je nutné informovat banku o možném prodloužení čerpání úvěru. Maximální délka čerpání úvěru je 12 měsíců v případě fixní sazby, v případě sazby pohyblivé je možnost úvěr čerpat až 18 měsíců. Není však vhodné tuto dobu prodlužovat zbytečně – už vzhledem ke splatnosti úvěru. Dostačující je, po dohodě se stavební firmou, připočítat úměrnou rezervu.

 

Autor: Dominika Bučková