Pozor na příliš dlouhou dobu splatnosti úvěru

V posledních letech jsme svědky toho, jak stále více donedávna šedivých a zanedbaných panelových domů prochází komplexní opravou nebo rekonstrukcí. Po její realizaci nejen že tyto domy září krásnou fasádou, ale jejich obyvatelé, díky provedené výměně oken a zateplení objektu, šetří nemalé prostředky, které dosud vynakládali na úhradu nákladů spojených s vytápěním. Mnoho vlastníků z řad bytových družstev a SV se rozhodlo realizovat celkovou rekonstrukci svého domu, neboť se na řadě příkladů přesvědčili, že čím je oprava provedena komplexněji, tím vyšší úspory provozních nákladů lze v budoucnu očekávat. Málokterý vlastník je však schopen tak rozsáhlou investici realizovat z vlastních zdrojů. Řešením je použití úvěrových prostředků od některého peněžního ústavu.

 

Dlouhodobá splatnost je nutností

V případě, kdy je taková investice financována úvěrem, vystupuje sice v roli dlužníka vůči bance BD nebo SV, ale splácení takového úvěru de facto probíhá z peněz, kterými na opravy a údržbu bytového domu přispívají jednotliví družstevníci či vlastníci. Jde tedy o to, aby výše jejich podílu na měsíční splátce úvěru pro ně byla sociálně únosná! A protože platí pravidlo, že čím je nastavena delší splatnost, tím nižší je výsledná měsíční splátka, je pro jednotlivce únosné podílet se na splácení většího úvěru pouze tehdy, když je možné splátkový kalendář rozložit do delšího časového horizontu.

 

Nabídka je lákavá, ale…

Banky a stavební spořitelny v dnešní době nabízejí poskytování takových půjček za velmi atraktivních podmínek. Úrokové sazby se pohybují na velice nízké úrovni a úvěr pro BD či SV lze nyní získat i bez nutnosti jej zajistit zástavou nemovitosti. Peněžní ústavy se téměř předhánějí, který nabídne svým klientům ty nejlepší podmínky. V posledních měsících se jejich konkurenční boj zaměřil i na to, který z nich je schopen nabídnout co nejdelší dobu splatnosti úvěru. Na řadě příkladů vám pracovníci bank či stavebních spořitelen budou ukazovat, jak je pro vás co nejdelší doba splatnosti výhodná a jaká minimální výše splátky vás čeká. Je sice pravdou, že mít díky např. 30 leté splatnosti úvěru velmi nízkou měsíční splátku úvěru je lákavé, ale málokdo vás současně upozorní i na druhou pravdu – čím déle úvěr splácíte, tím více zaplatíte věřiteli na úrocích a poplatcích!

 

Seriózní banka poradí optimální řešení

Pod pojmem optimální řešení zde máme na mysli zejména optimální dobu splatnosti. A jaká by měla být taková optimální doba? Zjednodušeně řečeno taková, abyste na jedné straně byli schopni úvěr bez problémů splácet a na straně druhé, abyste bance platili úroky jen po nezbytně nutnou dobu! Banka či stavební spořitelna by vám měla být schopna, s ohledem na výši požadovaného úvěru, doporučit takovou splatnost, při níž ve vašem domě vybíraný měsíční příspěvek do fondu oprav (dlouhodobé zálohy na opravy a údržbu), nejen že postačí na úhradu anuitní splátky, ale současně si budete ještě moci ponechat 15–30 % z tohoto přídělu ve fondu jako rezervu na odstranění neplánovaných drobných závad. Ze zkušeností BD a SV vyplývá, že pokud měsíční příspěvek do fondu oprav je předepsán ve výši 25–30 Kč/m², lze i rozsáhlejší rekonstrukci reálně splatit za 15, maximálně 20 let.

 

Z údajů, které jsme získali od banky, která na tyto účely poskytla BD a SV dosud nejvíce úvěrů, lze tuto skutečnost potvrdit:

• splatnost úvěru do 10 let volí většinou klienti, kteří se rozhodli provést pouze částečné opravy (průměrná zadluženost na 1 byt nepřesahuje 100 tis. Kč),
• nejvyšší četnost vykazují úvěry se splatností 10–15 let,
• pouze 7 % úvěrů má splatnost 20 let,
• delší splatnosti než 20 let dosud využilo pouze několik málo klientů (ve většině těchto případů průměrná zadluženost na 1 byt vysoce přesahovala 300 tis. Kč).

 

A co víc – seriózní banka by vám měla připomenout, že minimálně za 20 let bude váš bytový dům opět potřebovat rozsáhlejší a určitě nákladné opravy. Z pohledu vlastníka by bylo jistě krátkozraké, kdyby se v té době ještě potýkal se splácením starého úvěru. Banka by vám rovněž měla být schopna poradit, o kolik by bylo vhodné měsíční příspěvek do fondu oprav navýšit, pokud byste se chtěli vejít do kratší doby splatnosti. Je pak už jen na vašem rozhodnutí, kterou cestu zvolíte – zda cestu zvýšení přídělu do fondu oprav nebo zda dáte přednost co možná nejdelší době splatnosti, a to i za cenu neúměrných úrokových nákladů.

 

Konkrétní čísla přesvědčí

Pokud stále máte pochybnosti o pravdivosti výše uvedených řádků, možná vás přesvědčí níže uvedená tabulka. Ta ukazuje, jak se s prodlužující splatností liší nejen výše měsíční anuitní splátky, ale jak současně i enormně narůstá částka, kterou bance dohromady zaplatíte na úrocích. Při porovnávání uvedených hodnot je patrné, že nejvýraznější rozdíl je ve splátce při splatnosti 10 a 15 let. Mezi anuitní splátkou úvěru na 15 a 20 let se již rozdíl snižuje a při splatnosti delší jsou rozdíly už opravdu minimální. Na druhé straně však s prodlužující se splatností výrazně narůstá suma úroků, které bance budete muset zaplatit. Při splatnosti 30 let vás zřejmě nemile překvapí, že může nastat situace, kdy na úrocích zaplatíte téměř polovinu toho, co jste si půjčili!

                                                                                                                                                               

Úroková sazba	Splatnost úvěru 1 mil. Kč
	10 let	15 let	20 let	25 let	30 let
2,0%	9 201	6 435	5 059	4 239	3 696
Součet úroků	104 161	158 316	214 120	271 563	330 630
2,5%	9 427	6 668	5 299	4 486	3 951
Součet úroků	131 239	200 221	271 767	345 850	422 435
3,0%	9 656	6 906	5 546	4 742	4 216
Součet úroků	158 729	243 047	331 034	422 634	517 775

 

Autor:. Ladislav Koucký (autor je pracovníkem ČSOB)