Malý slovníček bankovních pojmů pro členy BD a SV

Pokud se bytové družstvo nebo společenství vlastníků rozhodne k financování opravy či rekonstrukce svého bytového domu využít bankovního úvěru, pak před první návštěvou banky přijde určitě vhod se orientovat v základních pojmech, které jsou s úvěrem spojené. Nabízíme proto malý slovníček základních bankovních výrazů, jejichž význam byste měli při jednání o úvěru znát.

 

1.    Účel úvěru:

Účelovost je základním znakem bankovního úvěru. Banky BD a SV půjčují peníze vždy na určitý účel a návazně kontrolují, zda na klientem dopředu uvedený účel jsou úvěrové prostředky opravdu použity. V praxi tak při úvěrování opravy bytového domu banka před každým čerpáním úvěru kontroluje, zda faktura, která má být úvěrem zaplacena, se přímo vztahuje k úvěrované investiční akci. Jinak řečeno - žádná banka neposkytne BD či SV úvěr bez znalosti, na co tyto peníze budou v konečném důsledku použity - a to ani v případě, že by zajištění úvěru bylo násobně vyšší než úvěr samotný.

 

2.    Vlastní zdroje:

Přesto, že banky jsou připraveny poskytnout úvěr i na 100% rozpočtových nákladů investice, je zapojení vlastních naspořených zdrojů klienta vítáno. Nejenže se sníží výše potřebného úvěru, ale současně se tak účelově využijí zdroje, které si BD a SV spoří jako dlouhodobé zálohy na opravy a údržbu - jinak řečeno fond oprav. Účetně lze říci, že příspěvek do fondu oprav je jedinou položkou měsíční platby spojené s užíváním bytu, která nemá zálohový charakter, resp. nepodléhá ročnímu zúčtování záloh.

 

3.    Zdroje na splácení úvěru:

Zdrojem, ze kterého BD a SV úvěr splácejí, je ta část peněžních prostředků na jejich účtu, která je účetně vykazována jako zůstatek ve fondu oprav. Banky většinou požadují, aby na úhradu měsíční splátky úvěru a úroků bylo použito pouze určité procento z peněz, které vlastníci a družstevníci měsíčně do fondu oprav přispívají. Důvodem je, že určitý minimální trvalý příděl prostředků do fondu oprav musí být i nadále zachován.

 

4.    Doba splatnosti:

Doba splatnosti úvěru je počítána od data podpisu smlouvy o úvěru až po datum předpokládané poslední splátky úvěru. Doba splatnosti je tvořena obdobím čerpání a obdobím splácení úvěru. V období čerpání úvěru je tento průběžně čerpán, ale současně jej nelze začít splácet. V období čerpání dlužník platí pouze úroky z úvěru resp. pouze úroky z aktuálně vyčerpané výše úvěru. Po dočerpání úvěru je teprve zahájeno zbývající období, ve kterém se úvěr postupně splácí - to trvá až do termínu konečné splatnosti úvěru. Zatím co doba čerpání ve většině případů nepřesahuje jeden rok, doba splácení pak může trvat 19 či více let (obvyklá maximální doba splatnosti úvěrů pro BD/SV je u bank dnes stanovena na 20 let).

 

5.    Úroková sazba:

Úroková sazba určuje cenu peněz, ze které je banka klientovi půjčuje a vyjadřuje se v procentech. Většinou se jedná o roční procentní sazbu. Úroková sazba je součtem ceny, za kterou si banky půjčují peníze na mezibankovním trhu, předpokládaného rizika (v procentech) s poskytnutím úvěru spojeného a marží banky. Banky nabízejí na výběr tři základních možností konstrukce úrokové sazby – pohyblivá s vazbou na PRIBOR (PRIBOR je cena peněz na mezibankovním trhu, kterou vyhlašuje ČNB), fixní na celou dobu splácení nebo sazba zafixovaná na kratší období než činí celková splatnost. BD a SV díky současným extrémně nízkým úrokovým sazbám jednoznačně preferují pevnou úrokovou sazbu s jejím zafixováním na co nejdelší období.

 

6.    Splácení úvěru:

Úvěr je možné splácet lineárně, tzn. stále stejná výše měsíční splátky jistiny úvěru a splátka úroků z aktuální výše úvěru nebo progresivně, tzn. výše měsíční splátky jistiny úvěru na počátku splácení je nízká a postupně se navyšuje – úroky jsou přitom nejvyšší na počátku splácení a pozvolna se snižují. BD a SV ve většině případů však požadují tzv. anuitní splácení, tzn., že po dobu splácení, resp. dobu fixace úrokové sazby, jsou všechny měsíční splátky naprosto stejné, přičemž v těchto splátkách je zahrnuto jak splácení jistiny úvěru, tak i úroků. Tato forma je tak oblíbená proto, že takto stanovené splátky se velice jednoduše dají rozpočítávat mezi jednotlivé družstevníky či vlastníky.

 

7.    Zajištění úvěru:

Zajištění slouží bance jako pojistka pro případ, kdy by klient přestal být schopen úvěr splácet - v takovém okamžiku by došlo k zpeněžení zajištění a z něj úhrada dlužné částky. Dnes je již možné se setkat s případy, kdy banka nevyžaduje zajištění žádné – je to ale většinou pouze u SV, kdy průměrná zadluženost na 1 byt nepřesáhne 200–300 tis. Kč. Zde banky spoléhají na dikci zákona, dle které každý vlastník ručí za dluhy SV. V ostatních případech, ale banky volí některou z následujících variant zajištění svého úvěru: zástava nemovitosti, biankosměnka, ručitelské prohlášení apod.

 

8.    Zástava nemovitosti:

Mezi bankou a dlužníkem je uzavřena zástavní smlouva, která se vztahuje k určité nemovitosti - u BD celému domu, u SV k jednotlivým bytům. Zástavní právo úvěrující banky je následně zapsáno na katastru nemovitostí na příslušném listu vlastnictví u úvěrovaného objektu.

 

9.     Ručitelské prohlášení:

V ručitelském prohlášení je uvedeno, že konkrétní fyzická osoba (nebo manželé) ručí bance za úvěr poskytnutý BD nebo SV, ale pouze do určité maximální částky. Konkrétní částka je vždy vyjádřením alikvotního podílu na objemu úvěru, připadajícího na předmětného ručitele. Jedná se tedy o ručení vlastníků nebo družstevníků jako fyzických osob.

 

10.  Biankosměnka:

Jde o směnku vystavenou dlužníkem, která neobsahuje datum své splatnosti ani směnečnou částku. Přes to, že takováto směnka je de facto kryta veškerým majetkem úvěrovaného subjektu, není na místě se takového jištění obávat či dokonce přemýšlet o zneužitelnosti takovéto směnky. Při tomto typu jištění úvěru sice dlužník resp. jeho statutární zástupci, podepisují nevyplněnou směnku, ale současně s bankou podepíší tzv. směnečné prohlášení, kde je přesně uvedeno, kdy, za jaké situace a jakým způsobem je banka oprávněna tuto směnku vyplnit a předložit k proplacení. Statutární orgány svým podpisem stvrzují, že směnkou ručí právnická osoba, kterou zastupují – jinak řečeno, jejich podpis znamená, že za tuto směnku neručí jako fyzické osoby.

 

11.  Biankosměnka s avalem fyzických osob:

Je to podobné zajištění, jako v případě u biankosměnky, ale všichni družstevníci či vlastníci, kteří tuto směnku avalovali, tzn., spolu podepsali, se současně stávají ručiteli i jako fyzické osoby. Nelze ale říci, že tato varianta je de facto to samé, jako kdybychom spojili variantu ručitelského prohlášení a biankosměnku. Rozdíl je v tom, že když fyzické osoby avalují směnku, ručí každý za celou částku, která bude na směnce uvedena. U ručitelského prohlášení je oproti tomu vždy maximální výše ručení fyzické osoby omezena na určitou konkrétní částku.

 

12.  Poplatek za služby a práce spojené s realizací úvěru:

Převážně se jedná o měsíční poplatek, který je účtován po celou dobu splatnosti úvěru. Obsahem poplatku je zejména kontrola podkladů umožňující čerpání peněžních prostředků z úvěrového účtu, evidence a automatické splátky jistiny úvěru, úroků a souvisejících poplatků z účtu klienta, hodnocení hospodaření klienta a plnění smluvních podmínek, zpracování výpisu z úvěrového účtu a jeho předání klientovi a konzultační služby telefonického/klientského centra 24 hodin denně.

 

13.  Poplatek za poskytnutí úvěru:

Jde o jednorázový poplatek, který bance kryje náklady spojené s analýzou hospodaření žadatele o úvěr a všechny ostatní práce spojené se schválením úvěru, přípravou a podpisem smluvní dokumentace. Stejně jako předchozí poplatek je i tento publikován ve veřejně přístupném Sazebníku banky.

 

14.  Závazková provize:

Závazková provize je určitý druh poplatku, který klient platí v období čerpání úvěru. Vypočítává se z té části sjednaného úvěru, která zatím není čerpána. Tento poplatek je možné nazvat cenou za to, že banka má pro klienta rezervovány zdroje tak, aby mohl kdykoliv úvěr dočerpat do plné výše.

 

15.  RPSN:

RPSN (roční procentní sazba nákladů) je číslo, které má umožnit lépe vyhodnotit výhodnost nebo nevýhodnost poskytovaného úvěru. RPSN udává procentuální podíl z dlužné částky, který musí dlužník zaplatit za období jednoho roku v souvislosti se splátkami, správou a dalšími výdaji spojenými s čerpáním úvěru. RPSN je povinné uvádět pouze u úvěrů pro fyzické osoby. Stejného srovnání různých nabídek pro BD či SV dosáhnete, když sečtete všechny úrokové náklady a poplatky za celou dobu splatnosti úvěru. Součet všech očekávaných poplatků spolu se součtem všech úrokových nákladů vám přesně řekne, kolik budou činit celkové finanční náklady s úvěrem spojené.

 

16. Běžný účet:

Účet vysoce likvidních prostředků, které jsou splatné na požádání (na viděnou). Ve prospěch účtu přijímá banka vklady nebo platby majitele účtu a dnem připsání je také úročí. Platbami na pokyn vlastníka účet zatěžuje, v den provedení platby se odcházející částka již neúročí

 

17. Spořicí účet:

Spořicí účet je bankovní účet. Jeho hlavním účelem je shromažďování finančních prostředků, které klient pomocí svého spoření poskytuje bance. Odměnou za omezené možnosti využití vložených prostředků banka poskytuje vyšší úročení než u běžných účtů.

 

18. Termínovaný vklad:

Vklad na pevnou, předem stanovenou částku a s předem stanovenou dobou trvání tohoto vkladu. Za jeho předčasné ukončení si peněžní ústavy účtují sankční poplatky.

 

19. p. a.:

Z latinského per annum, což znamená roční, za rok. U úvěru značí úrok za jeden rok. V případě, že splátková období jsou kratší než jeden rok, dělí se úroková sazba p. a. počtem těchto období v roce. Například za tři měsíce je to úrok p. a. dělený čtyřmi.

 

20. Pojištění nemovitosti:

Při pojištění stavby (i bytu) se pojištěnec finančně zabezpečuje před zničením zdí, podlahy, střechy apod.

 

21. Pojištění domácnosti:

Pojištění domácností snižuje finanční výdaje na znovupořízení majetku zapříčiněné živelnými katastrofami, výbuchem, vypálením, krádežemi, vandalizmem, nebo dalšími neočekávanými událostmi. Pojistná částka má odpovídat hodnotě majetku domácnosti.

 

22. Pojištění odpovědnosti statutárního orgánu:

Pojištění škod způsobených z titulu funkce ve výboru společenství vlastníků, nebo v představenstvu bytového družstva dle §159 občanského zákoníku.